事件：住房和城乡建设部日前发布《住宅项目规范》（征求意见稿），规定四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅建筑应设电梯。

投资要点

 增量空间主要体现在4-6层的多层住宅

对比原来的规定，新规提高了住宅设置电梯的要求，由原七层及以上或超过16米设置电梯，调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯；而十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯数规定保持不变，还是不少于2台。我们认为新规为电梯市场带来的增量空间主要体现在4-6层的多层住宅上。

根据2018年房屋竣工面积和电梯产量，我们测算2018年新竣工房屋中，电梯的配置密度在8.9台/万平方米左右。若考虑4-6层多层住宅也装电梯，由于目前多层住宅在新开工楼盘中的占比较小，我们判断电梯配置密度将略有提高，结合城镇化提升的大背景，我们预计2019年电梯配置密度在9.5台/万平方米左右。若用2018年新开工面积的55%来预测2019年竣工面积，则2019年房屋竣工面积在115138万平方米左右，对应2019年的电梯需求超100万台。

 旧楼加装进程有望进一步加速

随着我国老龄化的加速，从2016年起，各地相继出台旧楼加装电梯政策，主要面向4-6层的老旧多层住宅。2018年3月，国务院首次在政府工作报告中明确提出旧楼加装电梯，此后各地推进速度开始加快，补贴等安装管理细则纷纷落地；以上海三菱电梯为首的电梯企业也同步跟进，在各地成立“一站式”服务中心，以解决加装电梯过程中涉及的旧楼改造、电梯安装设计、住户沟通等问题。

据国家有关部门统计测算，全国1980年至2000年建成的老旧住宅约80亿平方米，70%以上城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯。假设1980-2000年我国销售的商品房为80平方每套，且以六层为主，每层三户，那么每18套商品房需要一部电梯，可得旧楼加装电梯的缺口达389万台，若每台加装电梯的成本为45万，那么旧楼加装电梯市场空间超1.5万亿。我们认为，此次新规的推出有望进一步加速4-6层旧楼加装电梯的进程，万亿市场空间预计加速释放。

 房地产竣工面积增速拐点向上，将拉动电梯需求增长

从2017年下半年以来，我国房屋新开工面积增速持续提升，但竣工面积增速持续低位，产生分化，我们判断主要系在这一轮限制性政策中，房地产企业的经营策略向快开工、快开盘、快回款、慢施工的高周转模式调整。而电梯需求跟房地产竣工面积具有明显的相关性，竣工面积下滑带来电梯需求下降，导致行业在2018年进入下行周期。根据房地产建设周期，我们认为2019年这种分化现象将有所改善，从图中可以看出，2018年12月的竣工面积增速就有所回升，出现拐点。我们预计2019年竣工面积增速有望进一步回升，从而拉动电梯需求增长。

投资建议：在行业上行预期下，我们看好行业龙头率先受益，推荐1）上海机电】经营稳健的外资电梯龙头，在手现金充裕；2）康力电梯】内资品牌龙头，看好经营质量改善带来业绩弹性。