7月30日，江西省人民政府官网公布了《大南昌都市圈发展规划（2019-2025年）》。

整篇《规划》洋洋洒洒5万余字，但是其中很重要的一个价值点，被藏了起来，秘而不宣。

今天渊某就想和大家好好聊一聊新版规划背后的一些玄机。

01

扩张的大南昌都市圈

收缩的南昌核心发展区

新版规划中最重要的一个调整，就是修改了整个规划的纲领，重新划定了大南昌都市圈的核心发展区域。

在2015版规划中，南昌大都市区核心区除了南昌市辖区和南昌县以外，还将安义县的万埠、长埠、石鼻和长均等乡镇也囊括在内，总面积约5090平方公里。

而调整后的2019版规划中，对于大南昌都市圈核心区域的界定进行了明显的收缩，只有南昌市中心城区和赣江新区。

在上面这张新的规划图中我们还可以发现一个细节，那就是在南昌中心城区的范围内，只特意标注了湾里区和新建区这两个片区。

为什么大南昌都市圈规划重修之际，在收缩南昌核心发展区域的同时，独独要特意点出湾里和新建？

其中暗藏的深意颇值得研究。

02

过去的后花园

如今的桥头堡

1981年，南昌正式设立湾里区。设立之初湾里就承担着连接安义、永修和高安三县的地理职责。

如今南昌发展步入大都市圈时代，湾里板块的独特价值有增无减，不仅是横跨梅岭勾连南昌以西、西南、西北三域之『要冲』，也是为南昌环梅岭组团与南昌中心城区之间的城际融合提供交流沟通桥梁之『飞地』。

过去，湾里最大的标签是风景秀丽，冠绝南昌，文化底蕴源远流长。但如果只片面的看见湾里之于南昌有“后花园”之称谓，那就过于狭隘，缺乏时代发展的眼光，自然也就发现不了湾里之于南昌的意义，之于大南昌都市圈的意义，要宏伟深远的多。

湾里既是昌九产业片区的发端和起点，串联起赣江新区和永修组团。也是南昌整个横向经济发展带上昌奉靖产业片区的发展源头，是南昌中心城区向西北、西南、和西部伸展出去的经济触手，是大南昌都市圈整个西部区域经济能量流入南昌的第一缓冲带。

湾里的转变和升级，是在南昌一次次调整自身的发展规划中被逐渐凸显出来的，只要细细看完南昌近几年的发展历程，就能从中窥得一二。

2016年1月21日，南昌市“十三五”规划纲要出炉，正式提出实施“揽山入城”计划，确定了南昌西战略接力“一江两岸”计划成为南昌城际融合、地域外拓的主要发展方向。

2016年8月，江西省住建厅、南昌市政府组织编制的《南昌大都市区规划（2015-2030）》正式对外公示，确立了湾里板块在大南昌都市圈发展战略中的重要地位。

2018年1月9日，编订3年的《湾里区总体规划（2013-2030）》获得南昌市政府批复，其中的宏观规划和具体操作，为湾里的发展真正指明了方向，为湾里板块价值的释放提供了基础积累。

2019年7月30日，江西省人民政府官网公布了《大南昌都市圈发展规划（2019-2025年）》，在收缩南昌中心城区的界限的同时，暗中点出湾里板块的特殊性，赋予了湾里板块未来发展充分的想象空间。

03

湾里的政策倾斜与后发优势

正如前文所说，湾里的转变和升级，是随着南昌调整战略规划而在潜移默化中进行的，点滴或许难以发现，但是经过3年多的心血倾注和资源倾斜，湾里无论是在产业、交通、商业、教育、医疗、康养和旅游上，都取得了位列南昌各大板块前列的成绩。

具体的内容渊某曾在《南昌楼市格局大震动！只因这个板块进入红利爆发期》一文中详细介绍，这里就简单罗列一下，不欺骗大家的流量了。

交通方面

2016年12月19日，昌湾大道正式投入使用。将湾里与南昌市中心的交通半径缩短至20分钟。

2019年7月23日，前湖大道快速路全线通车，不光意味着湾里正式并入南昌半小时经济圈，更是打破了南昌一环线和二环线的地域落差，串联起湾里、新建、红谷滩和朝阳新城四大板块。

此外前湖大道快速路的近端终点就在南昌二环线-南昌绕城高速湾里入口处，两大交通动脉的交汇，让湾里高效承接大南昌都市圈的西部组团的经济流入有了得天独厚的交通制高点。

除道路交通外，湾里的轨道交通也同样迎来突破。

2018年1月，湾里区总体规划（2013-2030）获得南昌市政府正式批复，其中规划有两条地铁进入湾里，分别为地铁一号线支线、地铁四号线支线，在轻轨方案被否决的情况下，地铁方案的出现和规划认可，无疑大大提振了湾里交通的便捷性。

虽然在全国轨道交通报批审核趋严的背景下，该方案的报批可能存在一定困难，但是一日没出结果就仍旧值得期待。

教育方面

2017年，湾里在公共教育的财政支出达到2.14亿，2018年，又投入1.82亿元，全力推进“三扩建一新建”项目（暨湾里三小、湾里五小、湾里一中扩建和新建“湾里学校”）。

目前湾里区已有师大附小/附属幼儿园，湾里三小、湾里一中挂牌江西中医药大学附属小学、附属实验中学。以及今年9月就将开学的南昌二十八中。

▲湾里学校规划图

商业休闲

2016-2017年间，湾里先后引进保利温泉皇冠假日、希尔顿、法莱德、竹林别苑、香港丽笙国际等五星级和四星级度假酒店项目。

2018年，165亩爱琴海购物公园正式落户湾里，预计2020年底就可开业。

▲爱琴海购物公园示意图

此外旅游集散中心主体结构已经封顶，南昌城建广场商业项目规划也在今年3月份正式出炉。

▲旅游集散中心主体封顶

另外南昌首个五星级农贸市场，占地20.1亩，总投资3亿元的漫和城农贸市场也已开工，预计明年6月30日前全部竣工。

2019年7月5日下午，江西省旅游集团文旅产业投资发展有限公司与希尔顿酒店管理（上海）有限公司在上海希尔顿大中华区总部正式签约。完成了湾里又一家5星级酒店的引进。

此外南安公路周边文旅项目、南宝路（长春湖）文旅项目、乐祖路商住项目、老法院商业项目、竹山路康养项目、太平湖文旅项目、西昌厚里文旅项目，也将在明年启动商务洽谈。

04

房价洼地与逐渐走高的限价

渊某一直认为，解读一个板块，其中很重要的一环就是土拍市场。

7月30日政治局会议召开，当晚楼市预期直转急下，而就在这一天前富力内部发文，暂停拿地以应对接下来的风暴。房企对于政策的敏锐洞察力可见一斑。

虽然我们对房企的感情很复杂，但仍旧不得不佩服它们对于城市发展有着独到见解和锐利眼光。

而其中最能体现他们对于城市发展的深刻理解的，就是在土拍市场中的攻城掠地。

何时该大胆进攻、积极拿地，何时该谨慎收手、暂缓拿地，各个板块的土地价值天花板在哪里，当下哪些板块还有投资空间，都在土拍市场的攻守之中展露无遗。

而湾里在2019年上半年的土拍市场中的表现，可谓非常亮眼，其中最具意义的一场土拍发生在5月13日，一宗商住用地的竞拍，其毛坯限价高达13800元/㎡，刷新了湾里限价新高。未来加上装修价格，最高售价预计将超18000元/㎡。

同一时间，象湖滨江诞生的单价地王，毛坯限价尚只有10000元/㎡，未来最高售价也不会超过13000元/㎡。而朝阳洲此时的毛坯限价也只有13200元/㎡。

这也意味着，湾里板块的地价已经可以直接对标朝阳洲了。

▲湾里几大热点楼盘

2008年恒茂森林海在湾里首开，2011年保利半山国际敲开湾里别墅区大门，但真正拉开湾里板块土拍热潮的时间，还是2016年南昌发布“揽山入城”计划之后。

2016年7月8日，上海建工以总价3.899亿元拍下DAIJ2016022地块，也就是现在正在热销的海玥名邸。该地块的溢价率达102%，成为当时湾里的楼面价地王。湾里的土拍市场也是从这一天开始，进入群雄逐鹿的新局面。

仅3个月后，湾里的楼面价就被翻了一番。10月21日，恒大以13亿总价拍下湾里一宗400亩的地块，也就是现在的恒大林溪府，成就2016年湾里总价地王。

如今，湾里的毛坯限价已经一路飙升至13800元/㎡，而一年之前，湾里的最高限价还仅只有7600元/㎡。

归结原因，就在于众多房企从南昌公布的城市发展战略规划中窥得湾里板块价值提振的诸多利好，纷纷进入湾里抢滩圈地。

如今湾里已经云集了上海建工、恒大、恒茂、远洋等众多知名房企，更有爱琴海购物公园、旅游集散中心、漫和城特大农贸市场、大型品牌超市、五星级酒店等诸多商业品牌加持。

湾里板块已然摆脱过去的固有标签，以大都市圈时代核心板块的全新定位，越走越远，越走越高。