尖沙咀的海港城，铜锣湾的时代广场，是中国内地游客在香港最常光顾的两个商场，亦是九龙仓置业（1997.HK）的核心物业。但现在这两头现金奶牛正经受香港零售业下滑风暴的冲击。

九龙仓置业是香港船王包玉刚家族旗下上市公司，系2017年底从船王家族控制的九龙仓集团分拆上市。九龙仓集团和九龙仓置业的控股股东均为船王家族公司、香港大财团会德丰。

九龙仓置业的核心资产是六个香港地标性物业，包括海港城、时代广场、会德丰大厦、卡佛大厦、美利酒店（The Murray）、荷里活广场。这几个物业的总价值超过2600亿港元，其中，海港城和时代广场是最核心物业，分别价值1770亿、592亿。

过去十年是海港城的黄金时代。受益蜂拥而至的内地游客，从2007年起，海港城十年来销售额年均复合增长率超过10%，2018年更是达到惊人的24%，远超香港市场平均水平。

海港城不仅是香港最大的购物中心，更是亚洲最赚钱的购物中心。2018年，海港城销售额超过370亿元港币，平均每天超过一亿元港币。当年海港城含酒店在内的总收入118亿港币、营业利润96亿港币。

海港城如此重要，以至于海港城以及时代广场、荷里活广场这三个商场，占到了香港零售销售总额的10%。刚刚发布的半年报显示，海港城依然是九龙仓置业最大的现金牛，贡献73%的收入、76%的营业利润。

然而随着香港零售市场疲软，海港城今年上半年也遭遇严峻挑战。财报显示，上半年海港城总收入上涨5%至61.65亿港币，营业利润上涨6%至50.93亿港币。但海港城商场（占海港城总收入的65％）的零售额出现负增长，下降1%至184.97亿港元。

时代广场同样受到冲击，收入虽然还能保持在14亿港元以上，但营业利润出现下滑，主要是商场受到零售市场疲软的强烈影响。

九龙仓置业在中报中称：“需求及市况自年初以来显著转弱，情况越趋严峻。”董事会主席吴天海今天在业绩会上也承认，香港零售业正经历“完美风暴”，商户生意难做，尤其是购物中心的影响更大。二季度比一季度表现差，“相信接下来几个月，香港零售业不会太乐观。”

今年上半年，九龙仓置业交出的业绩十分勉强：基础净盈利增长了3%，但由于投资物业重估盈利大幅减少，导致净利减少了31%至69.89亿港元。

从今年五月开始，九龙仓置业的股价已下跌逾20%。市值目前约1400亿港元。

九龙仓置业系从九龙仓集团分拆出来。目前，九龙仓集团持有部分香港地产物业、内地的核心商业地产（包括国金中心、会德丰国际广场、时代广场系列）以及尼依格罗、马哥孛罗酒店等资产。