小区商品房的楼层总数普遍离不开

6层 、11层、18层、26层、33层、34层

为什么？

建筑层数的4个主要影响因素

一是消防

二是造价

三是运输费用

四是管理维护费用

其中消防是最核心的影响因素。

April

为什么是6层？

1-6层的房子都是楼梯房，开发商不用做电梯，不用做防火门只有一个楼梯间，公摊最少（1%-8%）（不过现在1-6层的洋房也都是电梯洋房了）

主要原因是根据我国的《住宅设计规范》要求，7层以上的住宅就要设电梯啦！

纵联府外立面

7层以上的住宅又需要设计一套整体的消火栓系统，还要设计封闭式楼梯间，这也大大增加了设计和施工成本。

April

为什么是11层？

7-11层的房子开发商只需要做一个电梯，公摊小（7%-16%）。

11层及以下只需配备1部电梯，但若超过11层涉及到的规范就相对要多一些了。

超过11层是要设置消防电梯的。不说增加一台消防电梯与普通电梯的成本价差，仅消防电梯的排水设施，防火墙防火门就已经复杂了许多。

April

为什么是18层？

12-18层的房子开发商也只有一个电梯，但是需要2个楼梯，并且封闭楼梯间，做防火门，公摊中（14%-20%）。

18层的建筑总高在54米左右，仍属于27m-54m的二类高层建筑范围，但超过54m就变成一类高层建筑了。

一类和二类高层建筑的耐火等级要求完全不一样！按照《建筑设计防火规范》，二类高层建筑的耐火等级不应低于二级；一类高层建筑的耐火等级不应低于一级。

与二级耐火等级的相比，一级耐火等级承重墙、房间间隔、柱、梁、楼板、屋顶承重构件、疏散楼梯都需要设计较高的耐火极限时间，差异还是比较大的。

此外，一般建筑超过54m，每个单元层的安全出口都不能少于2个，也就意味着需要设置两部步梯，或者说是剪刀型楼梯，这样就增大了公共区域的面积。

在追求成本，以及得房率方面，显然做到18层更为合适。

April

为什么是26层？

19-26层的房子开发商要2个电梯，2个楼梯，公摊中大（18-24%）。

19层开始就是一类防火建筑类型了（之前都是二类），两部防火电梯（也有说三部电梯一部防火）和两个防烟楼梯的节奏。

现下很多发展快的城市会有住宅高度限制，比如80米（机场高度限制，微波通道，城市的天际线控制，城市的规划要求神马的）。80/3=26层，于是就是同时满足住宅限制与利益最大化的层数。

April

为什么是34层？

27-34层的房子要提高抗震级别，建造成本也就高一些，公摊大（22%-26%）。

33层总高在100米左右~

按照规定，如果建筑超过了100m，会有非常多的限制：

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比如

楼板的耐火极限不应低于 2.00h；

建筑要设置避难层；

要设置自动灭火系统并最好采用自动喷水灭火系统；

要设置火灾自动报警系统；

建筑外墙保温材料的燃烧性能应达到 A 级；

……

除此之外，非常复杂的抗震结构设计，要求极高的地基深度和支撑强度，远高于普通住宅的建筑成本，近乎苛刻的质检验收、消防验收，也让大部分开发商望而却步。

所以即便是开发上拿到一块地，控规的限高在100米以上，在权衡利弊的情况下部分开发商也都会尽可能的选择100米以内的建筑。