香港商业地产，曾一度是内地企业的追捧对象，风光无限。但近一年多来零售业绩的连连爆冷，却让香港零售商及商业地产运营商承受着比任何时候都要大的经营压力。据搜铺网统计数据显示，在已经披露2016年上半年销售业绩的香港诸多地标购物中心中，多家销售业绩出现下滑趋势，最大降幅甚至将近20%。

 九龙仓中期业绩面临严峻挑战

据九龙仓集团最新发布的中期财报显示，上半年集团收入同比增长12%至200.2亿港元，经营利润同比增8%至80.8亿港元，集团核心盈利同比增14%至59.72亿港元，股东应占纯利同比降3%至67.25亿港元。其中，香港投资物业总收入增长7%至港币64.47亿元，而营业盈利则增长7%至港币56.88亿元。

 海港城租户销售额下跌14.7%

香港海港城作为目前堪称中国业绩表现最佳项目，2016年上半年商场收入按年增长4%至31.08亿港元，出租率维持接近100%的水平，租户销售额则下跌14.7%至133亿港元。跌幅比2015全年的12.1%扩大，而且也高于市场的平均水平，主要是受到高端产品销售疲软影响。

为了应对目前的市场逆境，海港城实行了区别化策略。

其中，海港城商场通过引进更多具号召力及年轻的品牌以紧贴潮流，配合别出心裁的推广活动以增加人流量。据悉，仅在2016上半年，该商场引进的新商户就包括Weekend Max Mara、Skin Ceuticals、IRO、Aesop、Samantha Thavasa、Cole Haan、Crumpler、Fossil、S.T.Dupont、Pearly Gates、Chair Inspiration by Osim、Rado及FerrariJunior等轻奢、美容品牌，以加强海港城的多元化租户组合。其中，Youk Shim Won、Rouge Vif La cLe by Abahouse、茶灵、Ed Hardy及Philipp Plein Junior均于海港城开设其首间香港店铺，而Isabel Marant及Diptyque则在海港城开设九龙区首间分店。

海运大厦则欲通过增值装修工程推出多项新颖的特色项目。据悉，海运大厦新扩展部分预计2017年年中开幕，将提供丰富的食肆选择，吸引庞大人流量。

港威商场不仅吸引唐人馆进驻开设首间九龙分店，还吸引了Adidas进驻开设旗舰店，以把握新兴的运动休闲潮流。并且，港威商场将于2017年前增加7700平方呎的零售空间，以迎合不断发展的最新理念。

另据悉，截至2016年6月30日，属于九仓核心资产级别的海港城估值为1631亿港元，与2015年相比变动不大。

 时代广场租戶销售额下跌15.7%

作为九龙仓集团旗下另一旗舰物业，香港时代广场2016年上半年商场收入增长10%至港币10.87亿元，出租率维持在99%。租户销售额则下跌15.7%至港币39亿元，跌幅比2015全年的12.8%再次扩大。

虽然与海港城同属九龙仓集团，但为了应对目前的市场逆境，时代广场采取了完全不同的策略，商场推行措施以提升租户组合，以迎合不断变化的顾客需求。新引进租户包括Jimmy Choo、Max Mara、Celine、Dior、Sandro、Cole Haan(首间港岛店)、Aldo、Trussardi Jeans、Germain、Lancaster、Porter International、Caudalie、Tresor Rare及Oyshoby Inditex(首间港岛店)。

餐饮方面，则引入最新潮流食肆，提供世界各地美食，借以提升顾客的饮食体验。诸如，来自丹麦、以注重健康的年轻顾客为目标的Joe&The Juice，为爱好自拍人士带来先进技术概念、首进香港开店的Selfie Café，以及首度进军香港的韩国连锁店Mad For Garlic等等。

此外，时代广场还在十三A楼新设“儿童天地”，在九楼及十楼将部分区域改装为生活时尚集中地。

另据悉，截至2016年6月30日，属于九仓核心资产级别的时代广场的估值为545亿港元。

 成都国际金融中心租户销售额上升13%

至于被九龙仓集团称为“迅速成为华西地区地标”的成都国际金融中心，其2016年上半年商场收入(扣除税项)增长9%至人民币3.12亿元，出租率近乎100%。租户销售额则上升13%至人民币18亿元，人流量亦增加14%。

上半年期内，成都国际金融中心商场在接近300个国际顶级品牌的基础上引进了包括Vera Wang、Philipp Plein、Love Moschino、Eve by Eve’s、So Sweet by Hair Corner及Kiehl’s等新品牌。

 太古香港主要商场上半年销售额全线下跌

根据太古地产最新公布的第二季度营运数据显示，截至2016年6月底，香港主要零售物业租用率为100%，各物业零售销售额均录得负增长。上半年，太古广场零售销售额按年跌17%;太古城中心按年跌4.1%，东荟城名店仓亦按年跌13%。

不过，内地零售物业的零售销售额则全部按年增长。三里屯太古里、广州太古汇购物商场、颐堤港购物商场及成都远洋太古里租用率介乎91%至99%，上半年零售销售分别增长3.7%、4%、12.8%及112.5%。

 希慎兴业中期业绩盈利大跌61%

8月2日，希慎兴业公布截至6月底的中期业绩，盈利大跌61%至近9亿港元，期内基本溢利及经常性基本溢利各为11.78亿港元，按年微升1.3%。其中，截至2016年6月底，希慎兴业投资物业组合重估价值增加0.3%至700.08亿港元;2016年上半年，撇除期内用于投资物业的资本开支后，集团投资物业估值录得公平值亏损2.8亿港元，去年则录公平值收益11.6亿港元。综合反映写字楼租赁前景乐观的同时，商铺租赁前景却充满挑战，以及期内进行增值工程带来的影响。

商铺业务组合的营业额增加3.8%至9.86亿港元，包括按营业额收取的租金两千八百万港元。商铺出租率为99%。

按各项目表现来看，希慎广场继续吸引时尚的年轻族群，加入了多间健康及体育用品商店，包括更多以男士为目标顾客的店铺，2016年上半年的人流较2015年同期增加约5%。

利园一期受惠于本地忠诚顾客群，客流保持稳定。以儿童商品著称的利园二期则继续提供优质产品，令利园二期的人流较2015年上半年增加约10%。

以利舞台广场为中心的商铺组群汇聚都会生活品味商品，今年上半年的人流较2015年上半年增加约15%。这方面的表现有赖商铺的吸引力驱动，其中包括利舞台广场低层的人气旗舰店，以及礼顿中心以销售中低价优质运动商品为主的街铺。

 恒隆地产香港零售坚挺 租金同比增长13%

7月28日，恒隆地产公布的半年度财报显示，与内地的八座恒隆广场零售租金收入较去年同期下降7%相比，香港项目表现明显比内地更为坚挺。财报显示，恒隆地产香港商铺组合在充满挑战的环境下，录得13%的租金收入增长至港币10.84亿元。租出率也上升2个基点至99%。

期内，包括恒隆中心、旺角家乐坊、雅兰中心、康怡广场等多个项目均开启了业态调整。诸如，2016年5月，adidas占地14586平方呎的旗舰店在恒隆中心开业，为体育爱好者提供购物及训练兼备的独特体验。2016年1月，占地54000平方呎的H&M全新概念旗舰店在旺角家乐坊开业，成为旺角区内的潮流集中地。Quiksilver/Roxy占地6900平方呎的旗舰店进驻，则为雅兰中心增添了活力。

而位于九龙东的社区购物商场——淘大商场，通过优化场内分区，包括建立一个云集各式潮流品牌的运动区域，提升了整体购物氛围。

从各项目租金收入表现来看，铜锣湾及旺角商铺组合的租金收入分别增长20%及17%，主要受惠于资产优化工程后租金显著调升。中环商铺组合录得7%的租金收入增长。康怡广场及淘大商场的租金收入分别增长11%及5%。