“错！”
“我错了。”
“这是我预测最大的一个失误。”
1月8日，上海梅赛德斯奔驰文化中心，易居企业集团CEO丁祖昱发布了2018年楼市观测报告。丁祖昱是房地产圈的超级IP，每年他发布的报告都会引起业内广泛关注和讨论。今年，当着上千名观众的面，丁首先坦陈自己的部分预测存在失误。
例如，在2018年初，丁祖昱曾预测房产税将在当年落地，但实际情况是，2018年9月，人大正是宣布房产税将在五年内进入立法程序。更为核心的预测是，基于2017年住宅开发市场规模13.37万亿，丁祖昱曾表示，2018年住宅开发市场规模将同比微降，但实际情况是，2018年住宅市场的规模已经逼近15万亿。
2018年依旧是房地产业的好年份吗？显然不是。这一年，出现了太多怪现象，它们从各个维度指向一个结论——楼市拐点即将来临。例如政府调控，从限购，到限售，再到限价，并且从限涨走向了限跌。也就是说，房价既不能涨也不能跌，只能横盘。
还有土地流拍泛滥，全年超过1000块土地流拍，下半年平均每天达到4块；各地的那些单价地王项目，在2018年基本都开不了盘；很多开了盘的项目，不是减装修就是减配置；于是消费者维权的越来越多，有质量维权，有降价维权，还有交房维权。租赁市场则更加混乱，租金贷爆雷的消息不断爆出，还面临甲醛房的问题，以及炒高租金的争议。
穿越这些怪现象，再看2018年的15万亿，唯一能作出解释的，是市场在多年高增长中积蓄的惯性使然。丁祖昱认为，这种惯性已经被消耗殆尽，2019年市场将真实下调，住宅开发市场规模的跌幅会超过10%，回落到13万亿水平。
一二手房下跌
住宅市场的下行有一个逐渐递进的过程。
一手房方面，丁祖昱介绍，当年，4个一线城市的销售面积同比下降，22个二线城市同比持平，而一度火热的三四线楼市，自10月开始回落。与此同时，北京、上海两地总价1000万元以上的豪宅成交量同比大幅下降。
一手房市场行情的另一个指征是去化率，即房屋的销售速度。在易居统计的100个城市中，新开盘项目当天大定签约率从5月份的86%一路下跌，到年末只有32%。
二手房同样不乐观。数据显示，2018年12月，一线城市的二手房成交面积仅256万平米，而2017年3月，这个数字是742万平米。同时，在2017年下半年后，一些城市的二手房出现跳价，例如武汉和郑州，现在它们都在面临“价跳”，即价格跳水。
一个让丁祖昱感到危险的信号是，2018年，全国二手房经纪，平均每人成交不到一套房。
对市场冷热的感知，土地市场往往比销售市场更为敏感。2018年，重点城市中超6成地价下跌，北京、上海、深圳当年地价均下跌，深圳跌幅高达19%。土地市场的冷淡，反映了开发商投资的谨慎，2018年，百强房企的投资销售比（投资规模/销售规模）从上年的0.58下降到了0.38。
那么，未来会好起来吗？显然，丁祖昱是不乐观的。他认为，影响中国楼市未来的关键因素在于人口，自2013年开始，新婚夫妻对数和一孩生育数量都在走低，虽然放开二胎政策对生育率起到了刺激作用，但丁认为这种刺激是短期的，未来生育人口数量还是会下来。
而在目前阶段，丁祖昱认为，需要警惕的是，刚需人群的购买力下降，过去多年的房价上涨，给刚需人群造成了很大的压力，这种压力终将表现为购买力下降，事实上，2018年房价较高城市的远郊刚需盘，销售已经变得非常困难。
市场集中度提高
市场的冷热交替过程，就是行业洗牌的过程。最近几年，房地产开发行业集中度呈现提高趋势，2018年这种现象更为明显。
丁祖昱提供了一个惊人的数据，2018年，在市场规模15万亿的前提下，百强房企的销售总规模达到10万亿，即吃掉了整个市场的三分之二。而前30强房企的市场市场占有率达到46%，前十强则为26%。
这一年，百强共销售了11425个项目，远超过2017年的8252个项目，平均每个楼盘贡献产能8.76亿元。
一些中等规模的房地产企业在2018年表现迅猛，千亿俱乐部一下子就多了13名成员，为史上最高水平。
1000个亿，已经成为跻身房企30强的底线标准。与此同时，排名前五的房地产企业反而在有意识的控制增长速度，尤其是碧桂园，自三季度开始踩下了刹车。
“强者恒强”，丁祖昱说，这个判断不会有任何失误，因为在去年百强房企的新增货值中，51%的土地被十强房企拿走。
当然，在一刀切去杠杆的大背景下，融资难是每个企业都在面临的问题。丁祖昱提供的数据显示，2018年房企融资规模同比下降，融资成本高达8.54%，为过去4年的峰值。与此同时，开发商境外融资逐年呈直线上升状态，2018年达到33.6%。另外，当年共有6家房企赴港上市，而2017年这个数字只有1家。
“今天大家都很冷，先把自己穿暖一点，不要去想太多很大的事情。”如家酒店集团董事长孙坚在会上表示。
在经济下行压力下，2019年初，央行宣布降准，人们普遍预期更为宽松的货币政策。但是丁祖昱认为，即便央行放水，也解不了房地产企业的渴。
中南置地董事长陈凯预期同样不乐观，他认为楼市未来的基本特点是，十个项目里面，有两个可以挣大钱，六个基本上只是高于无风险利率，还有两个是亏钱的。“我看大部分人都在6个项目里折腾，市场好挣点钱，市场不好就瞎忙活。”
并不乐观的新兴市场
随着住宅市场规模见顶，最近两三年，一些新兴细分市场引起了业内普遍的兴趣，例如租赁市场，办公楼宇等。在8日的发布中，对于这些市场，丁祖昱表现的非常谨慎。
“2018年租金没有上涨”，这是丁祖昱的结论，因为在租赁市场上，供求关系处于平衡状态。他发现除了北京之外，其他城市的租金都没上涨，而北京，房租上涨的推手确实是部分机构运营商。
丁认为，租赁市场是一个被同时高估和低估的市场，所谓高估指的是市场容量，目前一线城市和强二线城市的租赁需求完全可以得到满足，而空置率仍在15%以上。而非一线城市，例如南京这类城市，常住非户籍人口在200万以下，和北京、上海差好几倍，而很多三四线城市又和南京差好几倍，所以在这些城市里，租赁市场的规模很小，没有必要系统性推行。
与此同时，丁祖昱认为，低端租赁需求被低估了，例如蓝领工人、大学毕业生等，主流的市场供应反而是中高端产品。
在办公楼市场，一匹黑马产生了。易居克尔瑞的数据显示，全国甲级写字楼出租量的8.6%来源于共享办公运营商，二线城市更达到了9.8%。并且，在租金上，一线城市典型商圈2018年一季度共享办公租金均高于传统办公租金。
但是，丁祖昱对整个办公楼市场表现的非常悲观。他指出，除2010年外，2009年至2018年前三季度，全国写字楼租赁市场均供过于求。预计2018~2022年，办公楼供应量平均值会达到670万平方米。
“年年讲去库存，住宅的库存去的差不多了，但办公的库存不减反增，最近几年实在太多了，未来新增的量也超乎想象。有一波办公楼正在来的路上，对于个别城市来说，它们的杀伤力太强了。”丁祖昱说。
